一、土地证、建设用地计划许可证、计划要点批复阶段土地证和建设用地计划许可证这两个证，加上计划要点批复，这几样工具领取的先后顺序很是有学问。有履历的同志，一看这几样工具的发出时间，基本上就可以判断出地块背后的故事。一般来说，一块地，必须要由计划部门审定计划要点，发表了建设用地计划许可证（以下简称地规证）之后，才气领取土地使用权证。

这绝对应该是必须的法式。因为领土部门必须依据计划部门审定的土地功效及土地使用强度，才气盘算出土地出让金，才气在土地证上写明土地用途及年限。但在现实中，这个想法只能是理想状态。

首先，许多地方的领土部门在出让土地的时候，基础不思量计划，直接就整块出让了。然后给人家办出商住用地土地使用权证。

这种让人无法明白的土地出让模式一度很是盛行。然后受让了土地的开发商，再去计划部门软磨硬泡，无论是修改计划也好，还是基础没有计划都好，横竖，土地出让金是已经交了，剩下的事情计划部门得给我搞定。二、项目公司设立、立项、情况评估、房地产开发资质这四项险些是每一个项目要开始的时候必须要搞的工具。

这是我们的特色。不外这里也有些工具很有趣，与执法的关系也比力大，好比设立项目公司。这里要注意一下，母公司与其全资子公司之间的土地流转，不属于生意业务。因此，房地产公司可以任意设置项目子公司，在屋子卖完后再把它在实体上注销，只留下一个壳。

这种操作模式没什么执法风险可言，很是的经济实用，因此现在我国稍微有点规模的房地产公司都这么干。立项主要考察的是项目的投资额及可行性。

可行性现在各地由于市场经济的深度差别，所以治理上也差别。有些地方基本上不太管，有些地方就管得很是严。而且立项到底需要什么质料那也是谁都说不清楚的事情。

立项与其他法式的先后关系那更是异常随便的事情。不外这个事情还是很有灵活性，基本上都是直接去这些部门，譬如去计划部门，就让他们推荐可行性研究陈诉的体例公司，去环保局，就让他们推荐情况评估陈诉的体例公司，然后让这些公司卖力把这些手续办出来。体例用度稍微给多点都没关系。

三、总平面审查阶段这个阶段各地的叫法纷歧样，比力多的叫“修建性详细计划审查”。这个阶段就是审查小区的总平面计划图纸，也就是审一个小区的修建物都是怎么排的，有没有凌驾划定的容积率，修建密度是几多，收支小区的门路怎么摆设，是不是切合消防规范。

在这里举例说明一下，好比修建密度，看起来很简朴，就是修建物基地面积占整个小区面积的比例数。好比这个小区是1万平方米，3000平方米的地面上有修建物，那么修建密度就是30%。这个盘算应该是没有争议了。可是3000平方米的修建占地内里，有2000平方米是一个大型的排挤平台，排挤层下是停车位，上面是空中绿化广场。

那么，2000平方米到底算不算修建基底？之所以限制修建密度，无非就是为了保证绿化，保障住民的休闲空间。现在虽然是在地面上建了工具，但都是绿化，绿化、休闲空间没有淘汰，2000平方米不能算在修建密度内里。空中花园型的排挤层到底要不要算修建密度的问题，技术规范没有限死，有无穷的空间可以钻研。

再举个例子，容积率，总修建面积除以净用地面积。但实践中一看，什么是净用地面积？从那里起算？是纯粹的土地使用权证载的面积，还是一直到周边门路的门路中线去？基础说不清楚，怎么算都行。

把净用地面积一加大，总修建面积自然就水涨船高。其他譬如消防通道的设置，高层修建四周必须设立环形消防车道。可是这么一来，小区绿化基本就毁掉了。

怎么办？设置那种隐形消防车道，上面种草保持绿化，就指着图纸说这就是一条消防门路。消防车道的载重量那是有很是严格的设计要求的，小我私家不知道这种草地能不能承载得起消防车。审总平面是整个开发报建历程中最有技术含量的活，这个历程一般都要2-3个月，往往都要和计划部门重复修改才气通得过。四、管线综合审查、排水许可证管线综合审查是计划部门的专业审查内容之一，无论什么房地产公司，在这个问题上栽跟头的几率是一样的，就跟击鼓传花似的，一轮到就死。

管线综合包罗三大项：小区给排水管线、强电线路、弱电线路，这三项综合起来思量，凭据各项设计规范科学统筹摆设，放到同一张图纸上。上面这三样工具要科学的话，统统都得在地下走，从地下穿进各栋单体再毗连进入千家万户。

管线综合所有的线，都得从外面引进来，跟外面有个接口。可是外面预留的接口经常会变。最常见的是市政排污管线突然就重新施工，换地方了，哪怕就是水平抬高个几公分，这个小区的排水因为倾斜度不够，那也完了。

另有高压电线的接入口，一开始说得好好的，等到施工完毕，要正式接的时候，突然发现谁人变电站已经搬走了，又或者容量已经超了，不能再接，你得从其他地方接，这个时候只能花冤枉钱引，引到几多电算几多电。排水许可证是市政部门发的，专门针对小区的排水。现在都要求雨污分流，就是雨水和生活污水要分两条管排。

这个工具管的是管径和流量，以及毗连市政管线的位置。反过来又影响管线综合设计。五、单体审查、修建工程计划许可证计划部门对单体设计的审查很是严格，但相对于总平面计划，容易通过一点。单体设计是在总平面计划的基础上，落实单体修建的设计方案。

单体方案关键就是落实各空间的巨细尺寸。现在来说，我国各大都会在车位问题上管得很是严格的，要求一般是每户住宅配一个车位，商业一般是100平方米配一个车位。车位不够，基本上都别想通过单体审查。固然，总平面审查期间也会审车位，不外谁人阶段主要是审履历值，一般不会很在意车位够不够。

可是单体阶段纷歧样，审得很是严格。这个时候开发商什么招都市用上。好比所谓的子母车位，另有的宣称要做立体机械停车位。不外许多都只是停留在口头上，只要通过单体审查了，这个机械停车装置那是绝对不会安装的。

审完单体设计，设计公司再细化一下出修建施工图，就可以申领建设工程计划许可证。这个历程没什么技术含量。

六、消防和人防专项审查这方面的审查越来越严。一般说，各生长商都是委托消防施工企业署理报建。因为这些企业恒久和消防部门打交道，跟消防部门之间的关系千丝万缕源远流长，往往由他们出头才气把事情办成。

可是，涉及生命宁静的消防规范，基本上没人敢动手脚。好比12层以上要设置专门的消防电梯，17层以上设置铰剪楼梯，这些强制性规范已经是铁律。

人防部门属于政府部门，不是军队体例。用于人防用途的那部门地下室也可以搞停车位，可是这部门要被划出来，不能发产权证。

这部门停车位只有使用权。因为人防用途部门的车位只不外是暂用的性质，不能卖，所以开发商会想措施淘汰人防面积。

七、节能审查、施工图审查节能审查是怎么审都行。我国现在越来越强调可连续生长，修建节能摆上的位置也越来越高。

360度大落地窗、全敞开式阳台、无关闭式中庭这些设计，在节能方面肯定是不达标的。不外老黎民喜欢。在这里南北差异很是显着：北方一般在节能审查上都比力能达标，老黎民在看法上也比力能接受这个，因为北方有取暖问题，节能不能达标的屋子，在冬天要花取暖费。

施工图审查现在都已经在外貌上市场化了，允许开发商自己找资质的施工图审查单元做审查。施工图审查单元还必须对审查效果卖力。可是，基于我国的审查技术很是的落伍，连设计、施工技术都很是落伍，因此这个审查实在是见仁见智。施工图审查是收费项目，很是贵，所以一直都是名义上的市场化，事实上的垄断化。

施工图审查时除了给审查费，专家也是必须通过的。八、余泥排放许可、噪音排放许可、夜间一连施工许可余泥和噪音是最扰民的，但在许多都会，险些没怎么管。现在越来越多的都会增强了这两方面的治理。

余泥排放现在都归各大公路治理部门的治理，包罗公路、交通、警员。运输施工余泥的车辆，只能在划定时间，划定门路上行驶。但在许多时候，基础不行能这么规范。

尤其是工程赶进度的时候，那是日夜得都运泥，没措施，只能买通各路神仙。噪音排放许可，是指只能在划定时间，用规范的、噪音较轻的方式施工。这个是由情况掩护部门治理。现在许多都会已经克制使用锤击桩了。

此外，对那些夜间一连施工的，更要予以管制。现在在一些都会，这个夜间一连施工的治理，就管得很是好，好比广州和深圳。无论怎么找关系都难批得下来。

如果不报批就夜间开工？那肯定是要被处罚的。可是绝大多数的都会，还处于险些没有治理的田地。九、质量监视、宁静监视质量监视站和宁静监视站都是建设部门下属机构。

拿施工许可证之前，必须得去两个站办审批手续。这两个站的分工很难分清楚。譬如打桩没按划定法式打，导致桩荷载不达标，这个到底是宁静问题还是质量问题？说不清楚。

在现实的操作中，但凡涉及到检测的，就由质监办；不需要检测，一般用肉眼就能发现毛病的，就属于安监的职责。由于质监搞检测，好比桩荷载检测、水泥检测，这些工具，都是收费项目，所以质监在治理上就没那么严。现在有些都会，质量检测的功效已经开始市场化了，有资质的检测单元都能做检测了。

做得比力好的都会是广州，做个桩检测的用度，只是周边都会的三分之一。十、施工招投标、监理报建在必须要做施工招投标的时候，这个大家领域比力明确都。监理招标的法式跟施工招标的法式及做法险些一致，不多说了。

监理报建是完成这个监理免招标或招标手续之后的事情，做一个监理计划和监理细则，交建设部门审核一番，发一个监理审查意见。通过了就是施工许可证了。

十一、施工许可证施工许可证所需质料基本上是上面全部手续一个汇总。缺一不行。但如果开发商按要求一步步完成所有手续，再来办施工许可手续的。

要这样的话，没1年时间办不下来。因此，我们经常可以看到，除了一些治理相对规范和严格的大都会，许多的都会都可以在未领取施工许可证的情况下就干上了许多事情，譬如土方工程，一般都是先动的。

这就是一种双方博弈之后到达的平衡。哪怕是在这些治理相对规范的大都会，也有空子可以钻，好比基坑支护可以先发一个单独的施工许可证，然后再发地下室部门的施工许可证，再发地上部门。这么把一个项目支解成许多部门发证。

为什么？因为这是双方一起适应，相互妥协的效果。十二、放线、验线图纸画出来之后，要把图纸上的修建物在实地上落实一个详细的位置，这是个技术活，要丈量，定坐标。这就叫放线。放线一般是计划部门下属的测绘员或类似的测绘机构干，不外有些蓬勃都会也已经把这个事情半市场化了。

正式放线的前提是领取了施工许可证。放线后，测绘院会发出一份放线册。在工程提前施工，违章施工的场所，都需要做通这个测绘院的事情。让他们提前来做放线。

放线完毕，施工单元照着这个边角点施工，完了之后就做验线。一看这个修建简直是按图纸建起来的，没超出边线，测绘院就出沿线册。这个验线事情跟日后的验收有莫大的关系。

所以测绘院也得要维护好关系，尤其是在提前放线的场所。十三、预售许可证预售许可最重要的条件是：高层修建结构完成三分之二，低层修建结构封顶。这个条件跟银行管理按揭贷款的条件又纷歧样：无论层数崎岖，全部封顶才气放贷。

因此现在高层修建往往在完成三分之二的结构，取得预售许可证之后，开发商在推盘时都不努力。因为这个时候，钱也不是很能收获得，只能收两三成，可是各项生意业务税费却要按足成在当年予以盘算。现在办预售许可，都要做价钱公示。

生意业务价钱必须明确到套，单价必须清晰，在生意业务现场，也克制再搞什么5000元/平方米“起”，这种骗人的玩意了。可是，政府没有对房地产生意业务价钱举行管制。在管理预售手续时所申报的价钱，开发商可以完全不予剖析。申报价钱直接就是2500元/平方米，随便怎么公示。

卖的时候照样卖5000卖8000多，没有任何执法上或者行政上的责任。在预售许可方面另有个值得一说的地方就是预测绘。房管部门下属的衡宇丈量部门，凭据开发商提供的图纸，事先算一个面积。

这个叫预测绘。在竣工之后，到实地丈量，就是实测了。我们都知道，面积上的纠纷往往是日后客户与开发商之间的主要矛盾。这个矛盾最关键的就是这个预测与实测之间的面积差异。

造成这种差异的原因许多，好比施工不规范造成的面积误差，又或者在图纸盘算上对公用部门的统计有误差，这些都有可能。为了制止这种纠纷，各大开发商都开始花很大的精神在做通衡宇丈量机构的事情上。总之无论到时候实测面积是几多，衡宇丈量机构都照样根据当初的预测面积出陈诉。

十四、关于预售中的土地解押关于土地解押的问题，这个话题很是敏感。这其中有无数的道道儿。小我私家对这一块的玄妙也不是很能明白。

先从土地抵押说起。现在关于土地抵押的规则越来越严格了。土地必须在管理了施工许可证之后才气抵押贷款。

这也是开发商为什么这么紧张施工许可证的原因。贷款额现在基本上都是凭据施工许可证载修建规模来确定和发放的。凭据现在越来越严厉的销售治理规则，管理预售许可证时，该地块不能有任何抵押。

可是，何开发商都一定会选择将土地抵押贷款。这就意味着开发商在管理预售许可证时面临着很严重的资金压力：要么还贷，要么更换抵押物，否则这个预售许可证就出不来了。

还贷是险些不用思量的事情，更换抵押物？越发不行能。现在的任务是：即不还贷，又不更换抵押物，又能解押，还要能办出预售许可证。

两个措施：现在绝大多数的都会，领土部门和房管部门都是分散的。在领土部门管理土地抵押挂号，在房管部门管理预售许可证。

房管部门和领土部门之间是有很深刻的愤恨的。这两个部门不会主动向对方查询对方的挂号资料的。在这些地方，先做通银行事情，找一个比力合理的能让双方的脸面都过得去的捏词，是更换抵押物。更换抵押物的话，原抵押物要先解押，再将新抵押物管理抵押挂号。

这个解押和新抵押中间，会有一个抵押物悬空期。这个悬空期是合理的。

无论银监还是上级什么部门来查，都可以解释已往。那么就使用这个悬空器吧。

先以更换抵押物的理由很是合理的将土地解押掉，然后拿着这个注明晰已解押字样的土地证，给房管部门看。房管部门一看，简直如此，于是收质料办预售许可证了。只要他们一收质料，立马又把这个土地证重新送进领土部门办抵押。办得快的话，只需要悬空半个小时。

如果担忧房管部门还会再看看土地证的话，可以先等个1天两天再去领土部门办抵押。领土部门与房管部门分散，实在是一项有无数空子可以钻的制度。此外，在可以管理在建工程抵押的都会（这里说明一下，在建工程抵押不是每个都会都办得了。许多都会的房管部门不受理这种抵押挂号手续），也可以试试，土地解押，换成地面上的在建工程抵押。

同样是使用悬空期来做事。这种方法在领土与房管合并的地方也能用。

十五、计划、消防、人防、管线、质量等专项验收，竣工验收存案，交楼计划验收主要是验收各项计划指标是否超标。在封顶之后，竣工之前，就可以做这项验收了。这项验收的前提是做验线，基本上验线可以通过，计划验收的时候也不会有太大的贫苦。消防、人防和管线验收，都是由这几项专业的施工单元搞定。

也只有他们能搞定。开发商自己做这几项验收，肯定通不外。这也是开发商不敢冒犯这三大专业的施工单元的主要原因。

尤其是消防和永久用电，举个例子，我们有一次在报装的时候，设计好了装3台变电箱。施工历程中因为资金压力比力大，拖了一下电力施工企业的工程款。效果验收时，供电局无论不愿供电，说这个三台的设计不合理，要酿成四台。被迫之下，乖乖给了双倍的电力施工款。

只要不冒犯这几项专业的施工单元，验收基本上都通过。可是，验收陈诉上肯定会留有伏笔，基本上都是这么个写法：原则同意通过验收，但如下问题需要进一步整改。质量验收现在很是简朴了。

竣工之后，施工单元、开发商、监理单元，合在一起整个验收陈诉出来就行了，然后交给质监站存案。这就完成了。质量验收和各专业验收都完成了，计划验收也搞完了，就是最终获得建设局去搞竣工验收存案。竣工验收存案完成，是法定的正式交楼条件了。

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